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物业实务案例题之你谱曲儿我填词
招投标案例分析题：某新建住宅小区面积为40万平方米及配套的非住宅商场面积为8万平方米，商品房定位为经济适用建房，建设单位公开招标的方式选聘物业管理企业，地理位置在内地某省二线城市，省经济发展处于全国中等水平，该市GDP总量排行省第二位，人均排行第三位，社会消费品零售总额省排行第三位，城区恩格尔系数为43%左右，物业地址位于该市新建开发区边缘。
问题1、建设单位成立招标领导小组后，怎么样制定招标文件的内容和标准？
2、投标人从各种渠道得到信息。如何进行投标，编写投标书的思路是什么？
3、物业管理方案大体框架如何考虑周全，亮点是什么？投标人如何让评标委员会有深刻印象在评标细则上给予高分？
4、核心的投标价格如何在不违反相关法律法规的情况下，依靠自身实践经验接近标底？顺利中标？
5、如果中标，签订《前期物业服务合同》招标、投标双方应注意的那些环节和事项？
答案一：缘益堂先生作答：
1、简介内容与要求，资格内容合格收。标准方案签合同，其他事项法内留。招标人与项目秀，标准内容事先瞅。资格格式关键处，评标办法招开周。要签合同看说明，其他事项法内求。
“要签合同看说明，其他事项法内求”这两种表达方式，有点走偏。只是在围绕标书制作内容与要点而来的。是我们老师授课时常用的以点带面法。
“评标办法招开周”评标标准与评标办法。招标与开标的周全考虑，也就是招标活动方案，招标组织机构，开标时间，地点以及注意事项的展示说明。
2、与之相关的也就是投标流程，投标书的编制标准了。
这一道题问了三个方面。
⑴从哪儿得到的消息
其实公开招标，也就是从媒体上，从朋友介绍中，市场部的跟进中，如果为了标准还可以说那俩网站的名儿。
⑵怎么个投标流程
附:物业管理招标的程序
1．成立招标领导小组2．编制招标文件 3．公布招标公告或发出投标邀请书4．发放招标文件5．投标申请人的资格预审 6．接受投标文件 7．成立评标委员会 8．开标、评标和中标
⑶这投标文件怎么编制才不被当成废标呢
信息评估去登记，文件送交受审齐。
参加开评签合同，没事回家细分析。
这个应当是投标的八项内容，也就是信息获得，先得有个信儿 。
项目评估与风险防范。看看这活儿值不值得干，咱该怎么干，按人家要求编个文件吧，给人家送过去，搞的严的还要有个资格审查，咱得接受 。
前面都干完了。得咧您的，回家好好总结总结，咱大体能挣多少银子。怎么干才能实现对人家的承诺，这万里长征才刚开始 。
3、投标文件嘛，也挺麻烦的。
附：制订物业管理方案的一般程序 (1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。 (2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。 (3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。(4)确定组织架构和人员配置。(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配置、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。 (6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。 (7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。(8)对拟订的物业管理方案进行审核、校对、调整。(9)排版、印制、装帧。
1．关键性内容
(1)项目的整体设想与构思(包括项目总体模式与物业管理服务工作重点的确定)；
(2)组织架构与人员的配置；
(3)费用测算与成本控制；
(4)管理方式、运作程序及管理措施。
2．实质性内容
(1)管理制度的制订；
(2)档案的建立与管理；
(3)人员培训及管理；
(4)早期介入及前期物业管理服务内容；
(5)常规物业管理服务综述；
(6)管理指标；
(7)物资装备；
(8)工作计划。
4、投标过程中，如何向招标方报价或者参予投标的报价技巧都可以说明。问的就是投标的报价策略与技巧，在实务课本上应当是第二章第二节最后的内容了。如果是现在的表述意思我会这样怎么确定合适的市场报价。报价，大体是测算确立个平衡点，关注分析对手要价，签约谈判技巧应当是这么个思路，试试对方诚意，明确一下进驻条件。
5、第五个问题应当是在问怎么签合同，也就是实务课本上的签约谈判技巧，慎重做承诺。约定的权利咱要用，约定的义务咱得做，风险预测，列到条款里当细则。 |
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